Les Français aiment la pierre. La preuve : les ménages disposent d’un patrimoine global de plus de 12 000 milliards, incluant près de 7 000 milliards d’immobilier. Contre seulement 4 800 milliards de placements financiers, outrageusement dominés par le cash et les dépôts bancaires (1 380 milliards) – souvent non rémunérés –  et l’assurance vie (1 780 milliards). Les raisons de cette idylle sont multiples. La pierre paraît plus compréhensible que la finance. Plus accessible aussi, car elle peut être financée par emprunt. C’est aussi un actif physique, souvent considéré comme solide.

Les Français aiment la pierre et se disent qu’ils ont bien raison. Selon la Banque Centrale Européenne, leur patrimoine net moyen s’établissait ainsi à 243 100 euros en 2014, contre seulement 214 300 euros pour les Allemands. Si nous sommes plus riches que nos voisins Outre-Rhin, c’est grâce à l’immobilier. Non seulement plus de 58 % des Français sont propriétaires de leur résidence principale, contre 44 % seulement en Allemagne. Et de surcroît, au début des années 2000, les prix de la pierre ont littéralement flambé chez nous…

Les Français aiment la pierre, mais si l’on s’en tient à la sagesse, n’ont-ils trop d’immobilier ? Pas question de remettre en cause l’utilité de détenir sa résidence principale, notamment pour réduire ses charges à la retraite. Mais pour le reste…. La question est d’abord conjoncturelle : depuis 2011, les prix de l’immobilier ancien suivent une tendance baissière, même si un rebond s’est opéré au cours de l’année 2016. Reste que ce retournement risque fort d’être contrarié par la remontée des taux d’intérêt. Sans le soutien du crédit pas cher, le prix du mètre carré reste cher, surtout comparé aux revenus des ménages.

D’autres éléments doivent aussi inciter à la réflexion. D’abord, l’immobilier est – et sera – soumis au poids croissant de la fiscalité. Décentralisation oblige, le poids des taxes locales ira crescendo. Et ici, les niches fiscales sont rarissimes… De surcroît, gérer un patrimoine immobilier est un exercice chronophage, en particulier pour les réparations. Sans oublier les problèmes financiers engendrés par les difficultés d’un locataire. D’où le développement de formules, par exemple dans le cadre fiscal du loueur en meublé, avec gestion déléguée et garantie de loyer.

Mais la principale problématique est liée à l’allongement de la durée de la vie. L’immobilier n’est pas un placement liquide. Impossible de le transformer en espèces sonnantes et trébuchantes pour régler des dépenses en maison de retraite. D’aucuns répondront que les loyers perçus permettent de financer le grand âge. A condition qu’ils soient bien versés…

Enfin, l’immobilier ne se divise pas facilement. D’où une plus grande lourdeur pour organiser une transmission de patrimoine, notamment en présence de plusieurs enfants.

Conclusion : certains Français, lourdement chargés en immobilier, auraient intérêt – à minima – à consacrer leur épargne future à des placements financiers. D’autres, en revanche, peuvent s’intéresser à cet investissement, susceptible d’être financé avec un crédit au coût actuellement faible. Idéal pour se constituer un capital progressivement. Entre opération de défiscalisation, recherche de rendement ou montage sophistiqué, les possibilités sont multiples.

Jean-François Filliatre
Chroniqueur BFM Business