La résidence principale / secondaire : la famille Plaisir

Selon le bon sens populaire, devenir propriétaire de sa résidence principale est l’acte patrimonial incontournable. Si 58,7 % des ménages français y sont parvenus en moyenne, le taux de détention explose à plus de 60 ans : plus de 72 %. Les arguments pour justifier cette acquisition sont multiples, mais l’approche financière est peu présente dans la réflexion. La preuve, le timing pour acheter sa résidence principale est généralement non choisi, mais imposé par la vie : la rencontre du couple, la naissance d’un enfant… De même, qui suit précisément les dépenses de son logement pour connaître le véritable rendement de son investissement. Bon prince, le fisc ne n’impose pas cet exercice, car les plus-values sur la résidence principale sont exonérées d’impôt et de prélèvements sociaux. Comme son homologie secondaire, la résidence principale s’apparente donc à un placement plaisir.

L’immobilier locatif ancien : la famille Tradition

Objectif : rentabilité. Solution traditionnelle, l’ancien a de multiples atouts à faire valoir. D’abord, une localisation parfois bien meilleure que le neuf, notamment dans les centres villes. Ensuite, des prix traditionnellement moins chers. Et par ricochet, vu les loyers pratiqués, un rendement plus élevé.  Même s’il est sur le papier lourdement fiscalisé, l’immobilier ancien peut aussi être une niche… En cas de réalisation de travaux, le déficit foncier ainsi généré est déductible non seulement des revenus fonciers du contribuable, mais surtout de son revenu global à hauteur de 10 700 euros. Avec la mise en place prévue du prélèvement à la source en 2018 et l’absence de taxation des revenus courants 2017, un système complexe d’imputation des travaux a été instauré. Mieux vaut attendre les résultats de l’élection présidentielle avant de s’engager.

L’immobilier locatif défiscalisé : la famille Fiscophobhe

C’est un classique de la Vème République depuis près de 30 ans. Tout ministre du Logement désire inscrire son nom sur une fiscalité avantageuse. Actuellement en vigueur, le régime Pinel donne droit à une réduction d’impôt à un taux compris entre 12 et 21 % de l’investissement selon la durée de l’engagement de location : 6 ans minimum. Pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt sous la double limite de 5 500 euros le mètre carré et 300 000 euros au total, le bien acquis doit être neuf et loué selon le régime des locations nues. Quel que soit le résultat de l’élection présidentielle, la fin du régime Pinel est prévue pour décembre 2017.

L’immobilier démembré : la famille Maline

Le démembrement n’est pas une pratique financière macabre, mais la simple séparation de l’usufruit – du droit d’habiter ou de louer le bien – de la nue-propriété. Si le démembrement est traditionnel dans les successions, il peut être opéré à tout moment. De surcroît, l’usufruit n’est pas forcément viager, comme dans une succession, mais temporaire. Par exemple sur dix ou quinze ans.

Les atouts pour le nu-propriétaire : il acquiert un bien avec décote, payant seulement la nue-propriété, en sachant récupérer la pleine propriété au terme prévu. Un bon moyen de se constituer un capital à moindre coût et d’obtenir des revenus à terme.

La location meublée : la famille Moderne

La fiscalité des revenus fonciers n’est pas réputée douce. Et le régime des locations nues pas spécialement souple. D’où la montée en puissance, bien avant l’arrivée d’Airbnb,  du concept de la location en meublé. Les atouts : les baux plus souples et une fiscalité allégée, sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux.  Sans oublier une rentabilité supérieure, un meublé se louant plus cher qu’un bien nu. La location meublée peut se décliner à titre individuel, mais il est aussi possible d’en profiter sans souci de gestion. Dans les résidences services, par exemple, où la gestion du bien est confiée à un professionnel.

La pierre papier : la famille Financière

S’il y a toujours quatre murs, l’immobilier peut aussi prendre la forme d’un placement financier. Avec deux outils principaux : les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les organismes collectifs de placement immobilier (OPCI). Leur point commun : ils privilégient le plus souvent l’immobilier d’entreprise (bureaux, entrepôts, murs de magasins) et non les logements. Ces produits peuvent être souscrits en direct ou comme unités de compte d’une assurance vie. Dans cet univers, il existe aussi une formule proche : la SCI pour société civile immobilière. Ces outils sont adaptés pour diversifier son patrimoine immobilier centrés sur l’habitation.

Les actions du secteur immobilier : la famille Boursière

Les secteurs du BTP et de l’immobilier sont représentés en Bourse. Ici, il ne s’agit pas d’acheter des murs, mais d’investir dans des entreprises construisant des immeubles… ou gérant des patrimoines immobiliers. Bon à savoir, les sociétés disposant du statut de SIIC, pour Société d’investissement immobilier coté, ne peuvent plus être intégrées dans l’avantageuse enveloppe fiscale du plan d’épargne en actions.

Jean-François Filliatre
Chroniqueur BFM Business