Evaluer sa capacité d’emprunt

En amont de sa demande de crédit à la banque et afin que celle-ci ne soit pas rejetée, il est nécessaire de bien évaluer sa capacité d’emprunt. En général, le montant maximal des mensualités à rembourser ne doit pas dépasser 1/3 des revenus du foyer. Au-delà du prix du logement, il est important d’intégrer au coût de l’acquisition les « frais de notaire », le coût des garanties et le montant d’éventuels travaux à réaliser. In fine, du coût de l’opération sera déduit votre apport, véritable atout auprès des banquiers, afin d’évaluer le besoin de financement, donc le montant du prêt.

Obtenir son prêt …

Afin que sa demande de prêt soit plus facilement acceptée, le futur propriétaire doit éviter, pendant les 3 à 6 mois qui précèdent sa demande, les découverts mais aussi la souscription de crédits à la consommation. Et s’il en a, l’idéal serait qu’il les rembourse rapidement. De même, s’ils ont démontré au cours des mois précédents leur capacité à épargner, les futurs acquéreurs seront privilégiés et auront une meilleure capacité de négociation. Il est parfois préférable de repousser de quelques mois sa demande de crédit afin d’améliorer son profil.

… et vérifier  quelques points

Lors de la signature du prêt, des garanties sont exigées par la banque afin qu’en cas de défaut de paiement de l’emprunteur, le prêt puisse être remboursé. On distingue deux types de garanties : d’un côté, les garanties dites « réelles » : l’hypothèque, qui permet à la banque de saisir le bien, ou le privilège de prêteur de deniers (PDD), qui ne garantit que des biens déjà construits, pour un coût moins élevé que l’hypothèque. D’un autre côté, la caution : l’organisme qui s’est porté caution prenant en charge les échéances d’emprunt lorsque l’emprunteur fait défaut.

Outre ces garanties, la banque exigera également que le ou les bénéficiaires du prêt souscrivent une assurance emprunteur. Elle aura ainsi la certitude d’être remboursée, notamment en cas de décès ou d’arrêt de travail. Si vous décidez d’acheter seul, la banque vous demandera une quotité de 100 %, c’est-à-dire que vous assurerez le prêt dans sa totalité. Si vous avez acheté avec un co-emprunteur, vous devrez garantissir le prêt au minimum avec une quotité de 100 %, pouvant aller jusqu’à 200 %. Dans ce second cas, en cas de décès ou de perte de travail d’un des co-emprunteurs, l’intégralité des mensualités sera prise en charge par l’assureur. Vous pouvez aussi opter pour une couverture plus faible  avec une quotité de 100 % et décider de vous couvrir avec votre co-emprunteur au prorata de vos revenus. En cas de décès ou d’arrêt de travail d’un des co-emprunteurs, l’assureur prendra à sa charge le remboursement de la part du capital, comme prévu dans le contrat, le solde restant à la charge du deuxième emprunteur.

Taux variable ou fixe ?

Le taux fixe est toujours plus intéressant pour les emprunteurs qui préfèrent avoir une bonne visibilité sur leur budget. En outre, dans un contexte de taux extrêmement bas, les taux variables sont peu concurrentiels vis-à-vis des taux fixes ; ils représentent même un risque dans la perspective d’une remontée des taux. Ce sont aujourd’hui moins de 1% des volumes de crédit immobilier.

En cas de remboursement anticipé du prêt, la banque peut vous demander de payer des indemnités, elles peuvent représenter jusqu’à 3 % du capital restant dû ou six mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt. Le montant des indemnités correspond au plus petit de ces deux résultats. Les pénalités sont demandées par la banque pour compenser les intérêts qui ne seront pas perçus du fait du remboursement anticipé du prêt. En outre, si vous faîtes racheter votre prêt par une autre banque, des frais de dossier peuvent être demandés par votre nouvelle banque.