Moins connu que d’autres dispositifs d’investissement locatif, le LMNP (ou loueur en meublé non professionnel) offre des avantages fiscaux non négligeables.

Contrairement aux revenus de location nue, dispositif plus classique, le statut LMNP permet de bénéficier de l’amortissement du bien (usure comptable du bien dans le temps). Il vient minorer très fortement la base taxable des revenus de la location meublée ; ils  sont « défiscalisés » et pour longtemps.  Quand on connaît le poids de la fiscalité sur les revenus majoré des contributions sociales de 15,5 %, ce n’est pas négligeable.

L’investisseur peut opter pour une location meublée dite « classique ». Dans ce cas, il gère lui-même les rapports (biens) locatifs. Mais il est aussi libre de placer son argent dans un logement en résidence de services, telles que les résidences étudiantes, médicalisées ou de tourisme. Un exploitant professionnel s’occupera alors de la gestion locative. L’investisseur bénéficiera du remboursement de la TVA sur son acquisition.

Deux régimes fiscaux différents

Le LMNP propose deux types de régimes fiscaux : le régime forfaitaire, dit micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et le régime dit « réel simplifié ».

Déduction selon le régime fiscal

  • Régime micro-BIC : Abattement de 50% sur les recettes locatives, qui ne peuvent excéder 32.900 euros (attention, cette option est incompatible avec le remboursement de la TVA des résidences de services lors des 20 premières années)
  • Régime réel simplifié : Déduction de l’intégralité des charges supportées durant l’année (dont l’amortissement possible du bien)

 Il est également possible de bénéficier de loi Censi Bouvard lorsque l’investissement porte sur une résidence de services neuve (hors résidence de tourisme). Si l’investisseur souhaite en bénéficier, il pourra prétendre à une réduction d’impôt sur le revenu de 11% du bien étalée sur 9 ans. Cependant, le cumul possible avec l’amortissement du bien n’est pas possible. Les revenus de la location ne sont pas eux « défiscalisés ». Gare aux contribuables possédant une tranche marginale d’imposition élevée (sans compter les contributions sociales pour tous et l’engagement  de conservation/location des 9 ans).

Obligatoire au-delà de 32.900 euros de revenus locatifs, le régime réel peut être choisi par l’investisseur en-dessous de ce montant.

Effectuer le bon choix

Le loueur doit choisir avec précautions le régime qui convient le mieux à ses revenus car il s’y engage pendant deux ans (9 ans pour le Censi Bouvard). Il est effectivement impossible de changer de régime d’une année sur l’autre. Quand les charges représentent plus de 50% des revenus locatifs, il apparaît plus avantageux d’opter pour le régime réel d’imposition car la déduction au réel des charges devient plus conséquente que la déduction forfaitaire.

Un dispositif non soumis au plafond des niches fiscales

A noter que l’administration fiscale retient par défaut le micro-BIC pour la première déclaration de revenus locatifs. Il faut donc signaler avant le 1er février de l’année de génération des revenus ou la première déclaration de revenus pour un investisseur débutant, sa volonté d’opter pour le régime réel si l’on souhaite en bénéficier. Autre atout du LMNP : ses avantages fiscaux ne sont pas soumis au plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros par an et par foyer (sauf option pour le Censi Bouvard), contrairement au dispositif « Pinel » d’investissement locatif non meublé.

 

A retenir : Louer un logement meublé permet de profiter de déductions fiscales.