Estimer le rendement d’un bien locatif

Pour réaliser un bon investissement en immobilier locatif, il faut évaluer précisément les revenus que le bien peut générer. Le calcul du rendement est parfois complexe car il prend en considération de nombreux aspects financiers. Le loyer est loin d’être la seule variable. Si son montant constitue un indicateur important, il doit être mis en balance avec le coût du logement acquis, les diverses charges susceptibles de s’ajouter et les prélèvements liés à la fiscalité.

 

Des frais d’acquisition

Pour commencer, il faut comptabiliser l’ensemble des sommes ayant été déboursées pour l’acquisition du bien. Cela comprend les éventuels frais de l’agence immobilière, les droits de mutation (dont les frais de notaire), les frais bancaires (dont les intérêts sur le capital) liés à la contraction d’un crédit immobilier et, le cas échéant, les travaux nécessaires avant la mise en location du logement. Le loyer sur un an, rapporté à ces diverses sommes, permet de se faire une idée de la rentabilité locative brute.

La zone géographique est un facteur important : la rotation des locataires et la facilité à relouer un bien varient d’un quartier à un autre. Pour diminuer le risque de voir son logement vacant durant l’année, il est préférable de privilégier un lieu où le marché locatif est dynamique. Sinon, mieux vaut intégrer une vacance de loyer au calcul correspondant : par exemple, deux mois pour la période estivale dans le cas d’un logement étudiant.

 

De multiples charges

Aux frais liés à l’achat du bien immobilier, s’ajoutent des charges locatives. Certaines ne peuvent pas être récupérées auprès du ou des locataires, comme celles liées au ravalement de façade ou à la sécurité du bâtiment. A cela peut s’additionner une assurance pour le loyer impayé ou une assurance de vacance locative. Des frais de gestion du bien sont à prendre en compte quand une agence immobilière s’occupe de la location du logement,  auxquels s’ajoutent bien souvent des frais de syndic de copropriété. D’autres dépenses sont à envisager, liées notamment aux travaux d’entretien. Enfin, les propriétaires doivent s’acquitter chaque année de la taxe foncière.

Le calcul de la rentabilité nette consiste à diviser le montant annuel du loyer par le prix d’achat et l’ensemble des charges, le tout multiplié par 100.

 

Une rentabilité nette d’impôts

Pour évaluer le gain réel que générera un investissement locatif, l’idéal est de pousser le calcul jusqu’aux recettes après impôts. Les spécialistes du secteur parlent alors de « rentabilité nette-nette ». La fiscalité peut avoir un effet négatif mais aussi positif sur le rendement. Un crédit d’impôt peut en effet être octroyé en cas de rénovation du bien ou grâce à des programmes spécifiques d’investissement locatif partiellement défiscalisé, comme le dispositif « Pinel ».

Les différences entre la rentabilité brute et la rentabilité nette d’impôts sont parfois conséquentes. Au-delà de la rentabilité, la valorisation du bien a son importance, les loyers étant amenés à augmenter ou à baisser au fil des ans.

 

A retenir : Pour évaluer correctement ce que va rapporter un bien immobilier, il est indispensable de prendre en compte l’ensemble des charges liées à l’achat puis à la gestion du logement, ainsi que son imposition.