Dispositif Pinel : réduire l’impôt sur le revenu en investissant dans le neuf

Investir dans le neuf et payer moins d’impôt sur le revenu, c’est possible grâce au « Pinel ». Instauré depuis le 1er septembre 2014, ce dispositif vise à inciter à la construction de nouveaux logements. La réduction d’impôt est ouverte pour l’achat d’un logement neuf ou en l’état de futur d’achèvement.

  

Une défiscalisation plafonnée

La réduction d’impôt du dispositif « Pinel » est calculée en partie sur la base de la somme investie dans l’achat -ou dans la construction- du logement neuf mis en location. Le montant retenu est plafonné à 300 000 euros. Au-delà de cette somme, l’argent investi n’est plus pris en compte pour déterminer l’avantage fiscal. Le dispositif comprend un second plafonnement qui correspond à 5 500 euros par mètre carré.

Par ailleurs, il est possible de soumettre deux logements à l’avantage fiscal. Toutefois, les plafonds des montants bénéficiant d’une réduction d’impôt ne se cumulent pas.

Ces derniers doivent s’insérer dans le plafond d’investissement de 300 000 euros et dans le plafond de mètre carré.

Plafonds au-delà desquels il n’y a pas d’avantage fiscal

  • pour 1 logement loué : 300.000 euros maximum par personne et par an et 5.500 euros/m²
  • pour 2 logements loués : 300.000 euros maximum par personne et par an et 5.500 euros/m²

La réduction d’impôt, prévue dans le cadre du dispositif « Pinel » fait partie des « niches fiscales », plafonnées à 10 000 euros par an et par foyer.

 

Une réduction d’impôt en fonction de la durée de location

Le dispositif « Pinel » introduit la possibilité pour les investisseurs de choisir la durée de leur engagement de location. Initialement, le bailleur décide de louer pendant six ou neuf ans sous les conditions de loyer et de ressources des locataires imposées par la loi. A l’échéance de cette période, il peut opter pour un renouvellement de l’engagement de trois années supplémentaires, dans la limite de douze ans maximum. Si l’investissement initial était de six ans, il pourra ainsi reconduire à deux reprises l’engagement.

Une réduction d’impôt s’applique ; son taux varie en fonction du nombre d’années prévu dans le contrat de location et des éventuelles prolongations.

Taux de la réduction d’impôt selon la durée de l’engagement de location

Engagement initial de 6 ans

  • Durée de location d’une période initiale de 6 ans : taux de 12%
  • 1ère prolongation de 3 ans : taux de 6%
  • 2ème prolongation de 3 ans : taux de 3%

 

Engagement initial de 9 ans

  • Durée de location d’une période initiale de 9 ans : taux de 18%
  • 1ère prolongation de 3 ans : taux de 3%

 

La réduction d’impôt s’élève à 12% pour un engagement de six ans (soit 36 000 euros maximum), à 18% pour un engagement de neuf ans (54 000 euros maximum) et à 21% pour un engagement de douze ans (63 000 euros maximum). Ce qui correspond à une réduction de 6 000 euros par an maximum, réduite de moitié (3 000 euros) pour les trois dernières années d’un engagement de douze ans.

 

Des restrictions

Attention : le dispositif « Pinel » ne s’applique pas sur l’ensemble du territoire. Seules les zones A et A Bis sont concernées par le « Pinel », de même que les agglomérations de plus de 250 000 habitants de la zone B1 et les communes de plus de 50 000 habitants de la zone B2 (ayant obtenu un agrément préfectoral). Soit des zones dites « tendues », c’est-à-dire là où la demande de logements excède l’offre disponible. Certaines communes de la zone C ont également fait l’objet d’un agrément en raison des besoins particuliers en logement locatif.

Par ailleurs, tous les logements au sein d’un même immeuble ne peuvent être loués sous ce dispositif.

 

Des loyers encadrés

Le « Pinel » encadre les loyers, qui sont plafonnés en fonction de l’emplacement du logement. Le bailleur ne peut pas dépasser un certain niveau de loyer par mètre carré, charges non comprises.

Plafonds de loyer mensuel par m², charges non comprises (pour les baux signés en 2017)

  • Zone A bis : 16,83 euros
  • Zone A : 12,50 euros
  • Zone B1 : 10,07 euros
  • Zone B2 (sur agrément) : 8,75 euros

Au 1er janvier 2017, le plafonnement s’élève à 16,83 euros par mètre carré pour la zone A bis, à 12,50 euros pour la zone A, à 10,07 euros pour la zone B1 et à 8,75 euros pour la zone B2.

Un coefficient multiplicateur peut relever ou diminuer les plafonds de loyer en fonction de la surface habitable du logement. Il ne peut excéder 1,2, ce qui revient à un loyer 20% plus élevé que le plafond au mètre carré.

Les ressources des locataires font également l’objet de plafonnements, qui varient selon l’emplacement du logement, mais aussi en fonction de la composition du ménage. Les seuils à ne pas dépasser vont de 27 234 euros pour une personne seule en zone B2 à 116 268 euros pour un foyer avec quatre personnes à charge en zone A bis. Comme pour les loyers, les plafonds des ressources sont revalorisés chaque année, au 1er janvier.

 

Possibilité de louer son logement à ses descendants ou ascendants (hors membre de son foyer fiscal)

Le dispositif « Pinel » permet de bénéficier de l’avantage fiscal même en louant son logement à ses enfants, à ses parents ou à un autre membre de sa famille. Le nouveau dispositif exclut en revanche les enfants majeurs rattachés au foyer fiscal de leurs parents. Enfin, le locataire membre de la famille n’est pas autorisé à percevoir une aide au logement (APL, ALS ou ALF).

A retenir : le dispositif d’investissement locatif « Pinel » offre des avantages fiscaux intéressants à condition de louer le logement pendant plusieurs années à un loyer plafonné.